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南下资金青睐新一线房企 正荣地产(6158.HK)港股通持股比例增速居前

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2019-6

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2019年市场演变至今,对于下半年的判断需要关注的两点驱动因素为:1.对外,是国际关系的走向;2.对内,则是经济下行压力及流动性变化。对外,目前国际关系的已进入中长期博弈阶段。而对内,基建投资增速平稳,制造业投资增速回落,消费边际走弱,唯独房地产行业一枝独秀。


(资料来源:wind)


5月21日,央行官网发布再次实行定向降息。可见,国内CPI上涨对货币政策操作空间带来一定压力,但是整体货币政策基调并未改变,2019年的流动性依然比去年宽松。


因此,房地产板块依然是货币向经济传到的核心中间环节,内房股板块依然能成为今年的重点板块。


那么作为优质内房企业的港股市场,哪些企业会成为下一轮的资本“宠儿”。


资金对内房港股的偏好分析


众所周知,港股市场的投资者结构与A股市场成相反态势,港股市场以机构投资者为主,而A股市场以散户投资者为主。因此在偏好上,港股市场中业绩稳健,发展前景清晰的行业更受到资金青睐,最为典型的便是消费品行业。


但是,从2014年开始,港股通推出,逐渐有大量南下资金涌入香港市场。2018年年初,港股通累计买入成交净额达到高峰,超过7300亿元人民币。


对于港股通对港股市场的作用,投资者都并不陌生。南下资金一定程度改变了市场投资者结构,从而推动了香港市场成交量上升,投资偏好及估值的重塑。2017年,正是这股热潮推动港股市场牛冠全球。


(资料来源:wind)


2018年港股、A股及美股三大市场都进入下行周期,因此港股通的资金流入也因此停滞。而如今进入2019年后,南下资金又迎来新的一轮加速。回顾2016-2017年的牛市,以及2019年的上涨,可以明显发现资金都“偏爱”内房股板块,其一直是上涨的核心板块之一。



而在房地产板块普涨周期中,资金对企业的选择也存在明显的偏好。下面我们来看一下最近两次上涨周行情,哪些内房企业名列前茅,而他们又有哪些特征。


分阶段来看,2017年的牛市中,中国恒大、碧桂园、融创中国三家为曾为“内房三巨头”无疑在此年被众人熟知的,其中恒大在2017年涨幅达到458%,融创涨幅达到414.5%,碧桂园达到252%。



在2019年1-4月的上涨行情中,恒大、碧桂园、甚至万科、龙湖这些巨头都并未获得较大的涨幅。可见,行业的轮动十分明显。其中,成长性是轮动的核心。


过去恒碧融向招保万金冲击时候释放出极大的成长性,但随着规模变庞大,公司增长逐渐放缓。而如今行业中依然不乏后起之秀,因此行业轮动效应一直十分明显。


但值得注意的是,这些巨头之外不少企业身影重复被资金押注,如新城发展控股(1030.HK)、正荣地产(6158.HK)、中国奥园(3883.HK)、旭辉控股集团(0884.HK)、龙光地产(3380.HK)等。市场背后都是人组成,投资具备惯性,上面重复被资金喜爱的企业特征也十分明显:


1.销售规模、土储规模都达到行业TOP30,身处行业第二梯队。这类企业在未来能够受益于集中度的提升;


2.成长性显著,业务聚焦于具发展潜力的区域、城市,展现出稳定且高速的业绩增长。同时,公司的成长具备质量,利润稳定,且财务风控稳健。


而目前市场称这部分企业为“新一线”内房企业,未来这类内房企业都有望被市场所关注,下面部分进一步对复合上述条件的企业进行挖掘。


挖掘“新一线”内房企业


首先,目前投资房地产行业必须优先考虑的一个大趋势:存量市场+集中度提升。从销售排行的门槛来看,TOP30的门槛已经接近千亿,并且门槛的增速明显放缓,这意味着未来企业冲击千亿规模难度提高。



(资料来源:亿翰智库)


未来销售规模TOP30-40区间有望成为行业“分水岭”,前者持续受益于行业集中,后者则相反。但是在集中度提升的过程中,受益最为明显,也就是成长性最高的企业反而是集中在TOP10-20区间的企业。


下面,首先通过三个条件:1.销售规模在TOP11-30;2.土储规模在TOP30以前;3.港股上市企业,最终筛选出符合规模效应的企业标的。


(资料来源:公司公告、亿翰智库)


其中一共九家公司,包括世茂房地产、旭辉控股、富力地产、中国金茂、融信中国、远洋集团、正荣地产、雅居乐及龙光,其中世茂2018合约销售最高达1761.5亿元。同时,这些公司平均土地储备货值均超过400亿元,其中同样世茂最高,达到915.3亿元。


其次,在销售规模和土储规模分析之后,需要对市场轮动的因素:成长性进行分析和筛选。上述的名单企业,在规模与土储上都具备较高的“护城河”,但是投资者必定会更为关注成长性更突出的标的,未来业绩增长保持稳定高增长的企业在下一轮行业轮动中脱颖而出的概率将更大。


从销售端对上述公司的成长性进行评估,以2018年合约销售增速为指标进行排名结果如下。


(资料来源:公司公告)


可见,中国金茂无疑是上列企业中增速最快,2018年合约销售增速达到85%,其次是新城发展控股,达到75%。但是值得注意的是轮动效应依然在进行,排名靠前的企业随着规模逐渐增大,成长速度或将逐渐放缓,而排名中间的龙光地产、远洋集团、正荣地产呈现后来居上之势。


最后,再通过公司2018年利润增长情况进行排名,下图剔除掉2018年利润增速为负的两家公司。


(资料来源:公司公告)


可以看到,新城2018年利润的增速也是惊人的,形成了销售端的成长和利润的增长释放叠加效应,这是推动公司股价一直新高的主要动力。


而值得注意的是,同样在销售端上具备成长性的正荣地产,在利润端上也正释放出超远其他“新一线”房企的增速,这在未来有望吸引资金持续关注。


正荣地产:近期最受南下资金青睐


上文提到,南下资金如同资金的杠杆,其撬动了港股各方资金对内地房地产企业的关注。因此南下资金对企业流入情况,对投资者而言也是值得考虑的指标之一。资金总是在不知不知觉之间“用脚投票”,通过分析南下资金的流动也有利于投资者对时机的选择。


通过整理“新一线”房企不同时点港股通持股占港股总股数占比以及变化情况如下。


(资料来源:格隆汇勾股数据)


对于投资者而言更重要的是变化。可以看到,2019年年初至今,正荣地产、世茂、雅居乐三家新一线房企开始受到南下资金关注,港股通持股比例增幅超过100%,而其中正荣地产增幅200%位居第一,作为30强中压轴上市的正荣地产,在经过上市一年后,其投资价值,正逐步被南下资金发现。正荣地产港股通持股占总股本1.8%,占自由流通股份的比例已经上升至5.8%,可以说在“新一线”房企中,正荣地产是最备受南下资金青睐的企业之一。南下资金对于正荣地产的价值挖掘,或将在新一线房企中引发新一轮的价值重估。


(资料来源:wind)


从正荣地产个股上港股通累计持仓变动趋势上看,南下资金开始加速增持公司股份的时期便是从2019年2月份开始的。因素存在四个:1.宏观货币环境流动性较2018年宽松;2.行业上一季度小阳春;3.公司年报业绩增长预期;4.公司债务风险下降。


这个四因素目前看来变化趋势依然平稳向好,因此受到国际形势冲击下,南下资金对正荣的持仓保持平稳,未受到影响。对比其他同行6-7%的持股比重,正荣的港股通累计持仓比重仍有较大提升空间。


港股市场多外资机构参与的机构决定了:南下资金最终都只能成为一颗“石头”,丢下后,股价能激起多大的“波澜”,公司财务面的稳健起到关键作用。原因在于,港股市场的机构多参与公司债进而对公司进行投资,同时风险偏好更低,公司财务风险与实际的业绩表现在投资决策的影响较大。


最近,穆迪及标普双双提升正荣信用评级:穆迪将正荣的主体评级由B2上调至B1,及将其现有优先无担保票据评级由B3上调至B2,评级展望为稳定。同时,标普评级也、上调该公司评级展望至正面,评级为“B”。


国内方面,今年5月15日,中诚信调升正荣主体信用评级,由AA+调升至AAA,展望稳定。


总体而言,评级机构上调的依据主要有四点:1.正荣地产开拓了新融资渠道,尤其是债务资本市场;2.债务情况持续优化,正荣地产的流动性强劲;3.正荣地产于过去两年录得强劲的合约销售增长;4.正荣地产拥有多元化土地储备。


截至2018年年末,正荣的净负债率出现加速下降的趋势,公司的净负债率为74%,较2017年底减少了接近90个百分点,有意识的降低财务杠杆很好的增强了公司在可持续发展上的稳定性。


(资料来源:公司公告)


正荣地产的财务管理越发稳健,估值空间已被打开。风起云涌时,公司日益稳健的财务表现已经推动了内外资金的联动,各路资金正持续关注着正荣地产的发展。


结尾:


正荣立足“改善大师”的品牌定位,正荣专注美好生活打造与人居改善,致力于开发高品质住宅物业,并逐渐打造出“正荣府”、“正荣·紫阙台”及“正荣·云麓”三大标杆产品品牌。


公司的土储分布的区域分为长三角、海西、中部、西部、环渤海及珠三角六大区域。其中长三角和海西区域占比最高,分别为39.8%及28.9%。这些都为公司的成长性带来持续的“养分”。


(资料来源:公司公告)


截至2018年12月30日,正荣的毛利率为22.8%,同比去年提升1.7个百分点,而净利润率方面,公司净利润率从2017年5.7%,提升到7.4%。公司盈利能力的提升,无疑加速了公司成长性的释放。


目前,公司市值197亿,PE估值为8X。正荣地产的成长性已受南下资金认可,长期价值越发突显。